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日本物業管理公司都做什么?
更新時間:2019-05-26 瀏覽數:次
我們買的房子經過若干年的風吹雨打和日光照射后,外墻難免會出現劣化;經過若干年的使用后,下水管道難免會出現堵塞。
無論在什么地方的房子,應該都是如此。
但是,為什么日本很多已經20-30年的老房子會顯得比想象中更好?
道理很簡單:
所有的建筑物都需要預防性維護及定期維護,不能等到真出現了問題后,再急吼吼的去補救。
沒錯!再簡單的公共建筑物也需要有物業管理來統一維護。日本的物業管理公司不僅管理規范,收費也有統一規定。
最重要的是,物業管理不是擺設!
修繕基金
修繕基金是為了建筑物的長期保養及維持建筑物的價值、安全等而收取的。為了避免突然性的龐大修繕開支:如建筑物外墻翻新,升降機,水管等大型維修工程。
這是根據長期修繕計劃所需的資金,以長期累積的方式收集。
不同的公寓所要支付修繕基金是根據建筑年代、面積、結構而定。
公寓的業主需要按月支付。如果房產是出租狀態,修繕基金也由房東支付。
在日本的任何一棟公寓建物中,修繕基金對于所有樓層的業主來說,都是完全平等的,支付費用時也是平攤的。
日本人的思維是,大家共有整棟建筑,建筑的更安全關乎每一位住戶,所以不應分誰多誰少。
正是這種集體主義思維,才使得日本的物業管理中很少出現糾紛與矛盾。
業主支付的修繕基金是由誰來管理?
是由物業管理公司和業主委員會共同管理,會被統一存在銀行里。
當建筑物需要使用修繕基金時,需要由物業管理公司提出預算,再由業務委員會同意后才能支出。
日本物業管理有不成文的規矩。
下水管道每年使用高壓清洗裝置疏通一次;
電梯每3個月檢查一次,每15年更換一次。
室內消防探測系統每年檢修一次;
外墻一般每10年翻新一次;
屋頂的防漏系統每5年補修一次,每10年大修一次。
這就做到了預防性維護和定期維護。日本物業管理公司必須按照計劃和規矩進行,以保證建筑物的安全。
與國內有很明顯不同的是,如果日本物業管理公司的服務出現問題,業主委員會可以監督物業管理公司改善;倘若不見效果,更可以解雇物業管理公司,請其他的公司承擔管理業務。
管理費
這是管理建筑物的費用。
主要包括:
建筑物設施的檢查費用、管理員費用、管理公司費用、清理費用、公共地方的水電開支,及建筑物保險費等。
與修繕基金一樣,公寓的業主需要按月支付。如果房產是出租狀態,管理費也由房東支付。
這里也與國內有很明顯的區別。
由于日本的社會治安普遍較好,很少發生入室盜竊事件。因此,日本的物業管理公司的主要工作,并不是負責大樓的安?;蛐∏踩芾?,而是注重于大樓自身的質量和品質的管理。
日本物業管理公司幾乎不需要雇傭保安人員,而把主要的財力和精力投入到建筑的日常管理中,包括清掃樓道、管理垃圾、擦洗門窗和樓梯護手。
也有一些公寓樓的物業管理公司會在一層設置一個專門通訊室,派駐專門的工作人員進行固定時間內的管理,主要負責大樓內外的每天清掃工作;處理業主的咨詢業務;監管進出大樓的人員等。
日本政在建筑質量和維護這方面確實有超前的意識和很嚴格的規定。
他們認為,建筑物的使用壽命在50-70年太短,必須能夠保證使用100年,并提出了“建筑物百年”的計劃要求。
一方面是為了避免大樓的頻繁拆建,導致大量建筑垃圾的產生,破壞環境。另一方面,大樓的經常拆建,損害業主的經濟利益,也浪費社會資源。
因此,負責的物業管理公司和完善的建筑維護就顯得十分重要。